Gayrimenkul hukuku kapsamında hangi konular yer alır?
Bu hizmet; kiraya veren ve kiracılar ile taşınmaz malikleri arasındaki uyuşmazlıklarda danışmanlık, arabuluculuk ve dava süreçlerini kapsar.
- Kira sözleşmesi hazırlama ve inceleme
- Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması
- Tahliye süreçleri
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
- Önalım (şufa) hakkı
- Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları
- Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme
- Sulh hukuk mahkemesi (HMK m.4)
- Dava öncesi
- Arabulucuya başvuru dava şartı (HUAK m.18/B)
- Depozito (güvence)
- Üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342)
- Önalım süresi
- Bildirimden itibaren üç ay, her hâlde satıştan itibaren bir yıl (TMK m.733)
Konut ve işyeri kiralarında kira artışı nasıl belirlenir?
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Taraflar anlaşamamışsa kira bedeli, aynı sınırı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda ise yeni kira bedeli; TÜFE’deki on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344). Bu hükümler konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanır (TBK m.339).
Kira sözleşmesi imzalamadan önce dikkat edilecek noktaları kira sözleşmesinde dikkat edilmesi gerekenler makalemizde topladık.
Hukuki dayanak: TBK m.339, m.344
Kiracı hangi sebeplerle tahliye edilebilir?
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak kira sözleşmesini sona erdiremez; tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle, örneğin gereksinim, yeniden inşa, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya on yıllık uzama süresinin dolması hâllerinde mümkündür.
- On yıllık uzama süresi: Kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m.347).
- Gereksinim ve yeniden inşa: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi ile esaslı onarım veya yeniden inşa hâlleri (TBK m.350).
- Yeni malikin gereksinimi: Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim ve altı ay sonra açılacak dava (TBK m.351).
- Kiracıdan kaynaklanan sebepler: Yazılı tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar ve kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması (TBK m.352).
Gereksinim amacıyla boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355).
Hukuki dayanak: TBK m.347, m.350–352, m.355
Kira uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
Aynı zorunluluk; taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar için de geçerlidir (HUAK m.18/B). Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa kira uyuşmazlıklarında dava sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4).
Hukuki dayanak: HUAK m.18/B, HMK m.4
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) nedir?
Ortaklığın giderilmesi, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir malın paydaşlar arasında aynen bölünmesi ya da bu mümkün değilse satılarak bedelinin paylaştırılması için açılan davadır.
Paydaşlar paylaşma biçiminde uyuşamazsa hâkim malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir; bölme uygun görülmezse ve özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmolunur (TMK m.698–699). Bu davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4) ve öncesinde arabuluculuk zorunludur. Miras kalan taşınmazlarda süreç için miras hukuku sayfasına bakabilirsiniz.
Hukuki dayanak: TMK m.698–699, HMK m.4
Önalım (şufa) hakkı nasıl kullanılır?
Paylı mülkiyette bir paydaş taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir; hak, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır.
Güncel düzenleme: TMK m.733, 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla değiştirilmiştir. Güncel metne göre satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkının genel çerçevesi TMK m.732’de düzenlenmiştir.
Hukuki dayanak: TMK m.732–733
Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları nelerdir?
Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları; ortak giderlere katılma (aidat), ortak alanların kullanımı, yönetim kararları ve bağımsız bölümlerin kullanım amacına ilişkin anlaşmazlıklardır.
Bu uyuşmazlıklar KMK hükümlerine tabidir ve dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur (HUAK m.18/B).
Hukuki dayanak: KMK, HUAK m.18/B
Süreç nasıl ilerler?
Belgelerin incelenmesi
Kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtarnameler ve ödeme belgeleri değerlendirilir.
Hak ve sürelerin tespiti
Dava açma ve bildirim süreleri takvime bağlanır.
İhtar / bildirim
Gerekiyorsa yazılı bildirim veya ihtarname gönderilir.
Arabuluculuk
Zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılır.
Dava veya icra
Anlaşma sağlanamazsa dava açılır ya da koşulları varsa icra yoluna gidilir.
Hukuki değerlendirme
Kira ve taşınmaz uyuşmazlıklarında kanun pek çok işlemi kısa ve kesin sürelere bağlar: bir aylık dava süreleri, yazılı bildirim zorunlulukları ve önalım hakkındaki üç ay / bir yıl gibi. Bu sürelerin kaçırılması hakkın kaybına yol açabileceğinden, işlem yapılmadan önce güncel mevzuatla birlikte değerlendirme yapılmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m.348).
Kaynaklar ve ilgili mevzuat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.339, m.342, m.344, m.347–355 (konut ve çatılı işyeri kiraları)
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.18/B (dava şartı arabuluculuk)
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.4 (sulh hukuk mahkemesinin görevi)
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — m.698–699, m.732–733 (ortaklığın giderilmesi, önalım)
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (kat mülkiyeti)
Madde metinleri tarihinde mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel metin üzerinden kontrol edilmiştir. Mevzuat değişebileceğinden işlem yapmadan önce güncel metni ve somut durumunuzu bir avukatla değerlendiriniz.
Gayrimenkul hukuku hakkında sık sorulan sorular
Ev sahibi kira süresi bitti diye kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m.347). Tahliye ancak kanundaki sebeplerle mümkündür.
Depozito en fazla ne kadar olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilen güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır (TBK m.342).
Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4). Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B).
