Sözleşmeyi kiminle imzaladığınızı nasıl kontrol edersiniz?
Kiraya verenin taşınmazın maliki olup olmadığını tapu kaydıyla, malik adına işlem yapan kişinin yetkisini ise vekâletname veya şirket yetki belgeleriyle kontrol etmek gerekir.
Sözleşmede tarafların kimlik bilgileri, tebligat adresleri ve kiralananın adresi ile tapu bilgileri eksiksiz yer almalıdır. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m.299).
Hukuki dayanak: TBK m.299
Kiralananın teslim durumu neden önemlidir?
Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür; teslim anındaki durum, ileride doğabilecek hasar uyuşmazlıklarında belirleyicidir.
Bu yükümlülük konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.301). Uygulamada teslim tarihli fotoğraflar ve demirbaş listesi içeren bir teslim tutanağı hazırlanması, sözleşme sonunda depozito ve hasar tartışmalarını önemli ölçüde azaltır.
Hukuki dayanak: TBK m.301
Kira bedeli ve artış oranı nasıl yazılmalı?
Kira bedeli, ödeme günü ve ödeme yöntemi açıkça yazılmalı; yenilenen dönemlerdeki artış ise bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmeyecek şekilde belirlenmelidir.
Kira bedelinin belirlenmesi dışında kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (TBK m.343). Artış kuralları ve beş yıllık dönem sonunda hâkimin yeni bedeli hakkaniyete göre belirlemesi TBK m.344’te düzenlenmiştir. Ödemenin banka yoluyla yapılması ispat bakımından kolaylık sağlar.
Hukuki dayanak: TBK m.343–344
Depozito (güvence bedeli) ne kadar olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito üç aylık kira bedelini aşamaz; para olarak verilen depozito, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır.
Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya takip başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (TBK m.342).
Hukuki dayanak: TBK m.342
Aidat ve faturaları kim öder?
Sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine kiracı katlanır.
Giderlere katlanan taraf, istem üzerine bu giderleri ispat eden belgelerin birer örneğini diğer tarafa vermek zorundadır (TBK m.341). Site aidatı, yönetim giderleri ve olağanüstü giderlerin kime ait olduğu sözleşmede ayrıca yazılmalıdır.
Hukuki dayanak: TBK m.341
Kira süresi bitince ne olur?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar; kiraya veren ise yalnızca sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m.347). Fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m.348). Aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça sözleşmeyi feshedemez (TBK m.349).
Hukuki dayanak: TBK m.347–349
Tahliye taahhüdü nedir?
Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesidir; kanun bu taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmasını arar.
Kiracı taahhüt ettiği tarihte boşaltmazsa kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352). Taahhüdün tarihi ve hangi koşullarda verildiği geçerlilik tartışmalarında önem taşır.
Hukuki dayanak: TBK m.352
Uyuşmazlık çıkarsa ne yapılmalı?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; anlaşma sağlanamazsa dava sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Arabuluculuk zorunluluğu HUAK m.18/B’de, sulh hukuk mahkemesinin görevi HMK m.4’te düzenlenmiştir. Kira bedelleri beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147). Tahliye sebepleri ve güncel önalım süreleri için gayrimenkul hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Hukuki dayanak: HUAK m.18/B, HMK m.4, TBK m.147
Kaynaklar ve ilgili mevzuat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — m.12, m.147, m.299, m.301, m.339, m.341–344, m.347–349, m.352 (kira sözleşmesi)
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — m.18/B (dava şartı arabuluculuk)
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — m.4 (sulh hukuk mahkemesinin görevi)
Madde metinleri tarihinde mevzuat.gov.tr üzerindeki güncel metin üzerinden kontrol edilmiştir. Mevzuat değişebileceğinden işlem yapmadan önce güncel metni ve somut durumunuzu bir avukatla değerlendiriniz.
Sık sorulan sorular
Kira sözleşmesinin noterde yapılması zorunlu mu?
Hayır. Kanun kira sözleşmesi için özel bir şekil öngörmez; sözleşmeler kanunda aksi öngörülmedikçe hiçbir şekle bağlı değildir (TBK m.12). Ancak ispat kolaylığı için yazılı sözleşme yapılması önerilir.
Ev sahibi depozitoyu iade etmezse ne yapılabilir?
Depozito bankaya yatırılmışsa ve kiraya veren sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava açtığını veya takip başlattığını bankaya yazılı bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine depozitoyu geri vermekle yükümlüdür (TBK m.342). Diğer durumlarda arabuluculuk ve dava yolu değerlendirilir.
Kira artışını kim belirler?
Taraflar, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla artışı kararlaştırabilir; anlaşma yoksa hâkim aynı sınır içinde hakkaniyete göre belirler (TBK m.344).
